Ihanan ahdistava asuntosijoittaminen

Tämä syksy on ollut taas aikaa, jolloin olen erityisen innostunut asuntosijoittamisesta. Olen huomannut, että näitä kausia tulee muutaman vuoden sykleissä. Edellisellä kerralla, kolme vuotta sitten minulla oli jo kauppakirja allekirjoitusta vaille valmiina uudiskohteen yksiöstä, jonka viime metreillä jätin kirjoittamatta. Tällöin olin melko untuvikko asuntosijoittamisen saralla, jolloin käsijarrun vetäminen saattoi olla oikea ratkaisu, tai sitten ei.

Minullahan on tosin yksi sijoitusasunto, joka jäi vuokralle kaksi ja puoli vuotta sitten, kun muutimme puolisoni kanssa yhteen saman katon alle. Asunto on 68.5 neliöinen, uudehko kolmio hyvällä sijainnilla. Tämä asunto tarjoaa vain 3,9%:n vuokratuottoa negatiivisella kassavirralla, mutta vuokrattavuus on ollut hyvä.

Tieto lisää tietenkin tuskaa. Kun laitoin asunnon ensi kertaa vuokralle tiesin, miten vuokratuotto lasketaan, mutta en tiennyt mitä tarkoittaa positiivinen kassavirta. Olin hyvin tyytyväinen siihen, että sain asuntoon heti hyvän vuokralaisen. Sitten aloin kuuntelemaan Harri Hurun loistavaa Ostan asuntoja podcastia ja ahdistuin.

Kokonaisuuden kannalta yhden negatiivisen kassavirran asunto ei ole ongelma, koska työnantajani maksaa edelleen korvausta menetetystä vapaa-ajasta ja nettovarallisuuteni kasvaa. Tästä huolimatta sijoitusasunnostani on tullut mielessäni riippakivi, jolle pitäisi jotain tehdä. Käytännössä vaihtoehtoja on neljä, eikä mikään niistä tunnu erityisen hyvältä.

Ensinnäkin voisin toteuttaa itseäni ja unelmaani hankkimalla toisen tai pari sijoitusasuntoa lisää tasoittamaan kassavirtaa. Voin kokemukseni perusteella sanoa, että nautin todella paljon asuntosijoittamisesta ja vuokraisännän roolista. Kykenen itse tekemään keittiö- ja pintaremontit, mikä on suuri etu asuntosijoittamisessa. Lisäksi rahoitusasemani ja henkilökohtainen tase on varmuudella kunnossa.

Ongelma on siinä, että olen valitettavasti asuntosijoittajan näkökulmasta 47 vuotiaana jo ikäloppu. Tämän lisäksi minulla on entuudestaan vajaa 200 000 euroa asuntolainoja, jotka lyhenevät varmasti, mutta tuskallisen hitaasti. En osaa tehdä sellaista Excel- taulukkoa, joka tarjoaisi täydellisen riskianalyysin näillä edellä mainituilla muuttujilla. Sijoitusasuntosalkun kasvattaminen tuntuu riskiltä, jonka kokoa en pysty hahmottamaan.

Toinen vaihtoehto on, että yritän myydä sijoitusasunnon ja ostaa myynnistä saatavilla varoilla toisen tai kaksi paremman kassavirran asuntoa. Helposti vuokrattavan asunnon myyntiin laittaminen ei kaikkinensa houkuttele, varsinkaan kun en varmuudella kykene positiivisen kassavirran asuntoja nykymarkkinasta löytämään. Hakuvahtien tarjoamat markkinahintaiset huoneistot markkinavuokralla ei kassavirtaongelmaa laskelmien perusteella ratkaise.

Kolmas vaihtoehto on laittaa sijoitusasunto myyntiin ja keskittyä leipälajiini eli osakemarkkinoille, missä kassavirran olemus on huomattavasti helpompi ymmärtää ja sen tarjoamaa strategiaa mielekkäämpää toteuttaa. Tästäkin seuraa vaurastumisen kannalta ainakin kaksi ongelmaa.

Ensinnäkin minulta häviää kokonainen omaisuuslaji, jonka avulla olen voinut tehdä pääomatulojen verosuunnittelua. Tappion tekeminen osakemarkkinoilla on vaikeaa, jos omistaa yhdenkään vuokratuloja tuottavan sijoitusasunnon. Ahdistava ajatus on myös suuri määrä löysää käteistä, jolle pitäisi keksiä jotain tekemistä. Itseni ja nykyiset markkinat tuntien riski varallisuuden hävittämiseen on suurempi kuin nykyisellä vasemmistohallituksella.

Tämän vaihtoehdon toinen variaatio olisi alkaa nettovelattomaksi. Olen kohta siinä pisteessä, että sijoitusasunnon markkina-arvo kattaa nykyiset velkani. Tällöin henkilökohtaisen talouden kassavirrat saisivat aivan uuden ulottuvuuden, sillä oletuksella, että työnantajani on edelleen halukas maksamaan työpanoksestani. Tämä vaihtoehto tuntuu kuitenkin tässä vaiheessa luovuttamiselta.

Viimeinen vaihtoehto on luonnollisesti olla tekemättä sijoitusasuntojen suhteen yhtään mitään ja nauttia elämästä. Aika ajoin kun itselleen esittää kysymyksen: mikä varallisuuden ja sen hankkimiseen liittyvän ajankäytön suhteen riittävää, vastaus on vähemmän.

Tarkemmin ajateltuna tämä viimeinen vaihtoehto kuulostaa hyvältä tässä hetkessä.