Asuntosijoittajan korkea kynnys

doorway-863666_1280

Asuntosijoittaminen on nyt trendi, joka on kaikkien huulilla. Voimme lukea iltapäivälehdistä asuntomarkkinoille rynnivistä pari-kolmekymppisistä, joille satojen tuhansien eurojen velkkataakka ei ole ongelma muuten, jos sitä ei saa entisen päälle reilusti lisää. Vaan eipä hätää, rakennusyhtiöt ovat keksineet kelpo ratkaisun, jonka avulla kuka tahansa voi kaivaa velkahaudan helposti itselleen.

Olen minäkin yrittänyt

Olen miettinyt asuntosijoittamista vakavasti vakavasti vuosia. Lähemmäksi tavoitetta en ole päässyt sen jälkeen, kun kauppakirjat olivat allekirjoitusta vaille valmiina loppukesästä 2016.

Kohteena oli uudiskohde Jyväskylän Kortesuolla, joka rahoitettiin 70%:sti yhtiölainalla. Oman, pankista lainatun rahan tarve oli siis vain vajaa kolmannes. Asunto oli 26,5 neliöinen yksiö, jonka hoitovastike oli naurettavat pieni, koska luonnollisesti yhtiölainaa ei olisi tarvinnut lyhentää kahteen ensimmäiseen vuoteen.

Robert Kiyosaki kertoo mainiossa kirjassaan (Rikas isä, köyhä isä) ystävästään Richardista, joka koki ”ostajan katumuksen”. Richard perääntyi viime metreillä kiinteistökaupassa, jonka ansiosta hän olisi vaurastunut kertaheitolla. Richardin rikastumisen esteenä oli pelko.

Minäkin koin ostajan katumuksen ja peruin asuntokaupan Kortepohjan yksiöstä viime metreillä, enkä päässyt tällä kertaa rikastumaan.

Mikä meni pieleen vai menikö?

Minunkin isäni on antanut sijoitusvinkkejä asuntoihin liittyen. Kun vuonna 2001 etsin Kokkolasta ensimmäistä omistusasuntoa, isäni varoitteli ettei nyt ole oikea aika sijoittaa asuntoon, koska niiden hinnat ovat nousseet vuosia. Sillä kertaa en kokenut ostajan katumusta, vaan isäni kiusaksi ostin kerrostalokaksion, josta maksoin 57 500 euroa. Möin asunnon kolme vuotta myöhemmin 90 000 eurolla.

Asuntomarkkinoilla pelko ja ylimielisyys ottavat toisistaan jatkuvasti mittaa. Kun ostin ensimmäisen omistusasuntoni, jonka avulla tein elämäni parhaan vuosittaisen tuoton, saatoin olla ylimielinen ja tietämätön, mutta en taatusti kokenut pelkoa. Kortenpohjan yksiön mahdollinen tuotto valui käsieni lävitse, koska minut valtasi pelko, joka pohjautui analyysiini.

Analyysin ongelmaksi ei muodostunut noin 5,5%:n vuokratuotto, vaan kassavirta jota en saanut millään ilveellä positiiviseksi sen jälkeen, kun kahden vuoden armahdus yhtiölainojen takaisin maksusta jäi taakse. Tämä sama ongelma vaivaa myös vanhojen kerrostaloasuntojen kassavirta-analyysissa, vaikka ei niin selkeästi. Kassavirta kun pitää saada positiiviseksi.

Toinen asia mikä huolestuttaa uusien asuntojen osalta on asunto-osakeyhtiöiden massiivinen lainataakka, jonka takuumiehinä (tai naisina) ovat nämä uudenpolven asuntosijoittajat. Finanssivalvontakin huolestui piilovelasta siinä määrin, että päätti selvittää asiaa ja antoi siitä tiedotteen.

Alhaiset myyntihinnat, vain esimerkiksi 30 prosenttia asunnon hinnasta, houkuttavat ostajia, eikä heidän lainanhoitokykyään tarkisteta kaupoissa. Omista tai naapurin rahavaikeuksista vastaavat kaikki yhtiön osakkaat viime kädessä siten, että (vaikeuksissa olevien) lainamaksut kaatuvat taloyhtiön eli kaikkien osakkaiden maksettaviksi, kertoo Forecomin johtava asiantuntija Taloussanomien tuoreessa artikkelissa.

Oli pelko aiheeton tai aiheellinen, tuntuu epämukavalta sijoittaa yhtiöön, jonka omistuspohja koostuu enemmän tai vähemmän vakavaraisista asuntosijoittajista. Yhtiölaina on maksettava takasin siinä missä omakohtainen velkakin ja jos riskisijottajia on paljon, vastuuseen joutuvat loppupelissä maksukykyiset osakkaat. Tämän kaltaisessa kokeilussa en halua olla mukana.

Valoa Liinaharjankadun päässä

Artikkelin esimmäinen kappale oli valetta siinä mielessä, että tavallaan minustakin tuli viimein asuntosijoittaja – vahingossa. Koska muutin nykyisen avopuolisoni kanssa saman, isomman katon alle, vanha kolmioni jäi vapaaksi vuokraustoimintaa varten. Kolmioni nakuttaa positiivista kassavirtaa kuukausittain vajaalla viiden prosentin tuotolla, ainakin niin kauan ennen kuin vuokraamiseen liittyvät riskit (joita en halua analysoida) konkretisoituvat.

Vastaa

Täytä tietosi alle tai klikkaa kuvaketta kirjautuaksesi sisään:

WordPress.com-logo

Olet kommentoimassa WordPress.com -tilin nimissä. Log Out /  Muuta )

Google+ photo

Olet kommentoimassa Google+ -tilin nimissä. Log Out /  Muuta )

Twitter-kuva

Olet kommentoimassa Twitter -tilin nimissä. Log Out /  Muuta )

Facebook-kuva

Olet kommentoimassa Facebook -tilin nimissä. Log Out /  Muuta )

Muodostetaan yhteyttä palveluun %s